编者按

　　2017年以来，热点城市调控继续加码，不少大型房企主动下调销售预期。然而，克而瑞统计数据显示，前两个月，万科与碧桂园销售额再创新高，双双突破800亿元，这背后的原因到底是什么？本期房产周刊，《每日经济新闻(,)》记者深入一线，呈现一线房企项目操盘手是如何高效运作项目的，这背后有何可资借鉴的秘密武器？

　　每日经济新闻记者 黄博文 每日经济新闻编辑 隋丕宁

　　2017年开局至今，3家3000亿巨头领衔的房企规模之争已仍在继续。多家研究机构统计数据显示，今年前2月，碧桂园销售总额872.1亿元，领先万科、恒大，拿地金额亦位居榜首。

　　在行业集中度加速提升的赛道中，房企应对新变革的架构调整正在悄然展开。新的变局之下，组织的新老更替明显加速，年轻的操盘手走到舞台中央。

　　新赛季中的生力军

　　日前，克而瑞研究中心公布《2017年1~2月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，今年前两月，碧桂园以872.1亿元的销售总额位居榜首，万科、恒大分别以859.2亿元和685.1亿元位列第二和第三。中海、保利、龙湖分别以305.3亿元、288.3亿元、245.4亿元位列第四、第五、第六位。

　　中原地产研究中心发布的数据显示，2017年1~2月拿地最多的20大房企排行中，碧桂园共拿了58宗地，拿地总金额达273.37元。无论是数量，还是金额，均排名第一。

　　两份报告还显示，在房企销售50强中，有16家房企销售业绩同比翻番。在房企拿地20强中，有12家企业拿地超过100亿元，20大房企合计拿地金额2376.22亿元，同比上涨75.4%。

　　在行业集中度不断提升的背景下，新的赛季竞争将会更加激烈，龙头房企队伍换血进程正在加速。

　　继去年原集团副总裁、深圳公司总经理周彤内部退休后，万科在2017 开局之时对其管理团队进行新一轮调整，最受瞩目的是中西部区域首席执行官武进入核心管理层，其最新职务是万科高级副总裁、中西部区域首席执行官。

　　万科总裁曾经表示，万科总是推陈出新，有很好的人才储备和规划，使得公司在做任何调整时，都可以游刃有余，在队伍调整上“新老并举，以新为主”。周彤的内部退休，刘肖、王海武的晋升，显示出万科在加快管理团队的新老交替中加快速度，调整之后万科核心高管中有3位“75后”副总裁。

　　万科2015年年报数据显示，房地产开发系统共有员工6388人，平均年龄32.7岁，平均司龄4.5年。

　　恒大也开始让年轻的面孔主导深圳版图的扩张。2016年12月26日，恒大地产集团（深圳）有限公司与深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司签约了《城市更新项目框架协议》，宣布将与湾厦股份公司一起推进湾厦的城市更新项目。代表恒大深圳公司进行签约的人是恒大高管柯鹏，这是柯鹏首次以恒大深圳公司执行董事长的身份亮相。2008年加入恒大之后，其历任恒大集团总裁助理、副总裁，2015年开始先后调任恒大公司董事长、黑龙江公司董事长，但任职时间均未超过一年。

　　此番回归广东，柯鹏要接手的是一个真正打开深圳市场的重任。恒大对外披露称，目前已在深圳拥有房地产开发项目32个，其中6个位于南山，在深圳全部项目开发后总货值约6000亿元。

　　去年以“买买买”闯进千亿阵营的融创，2017年的目标是2100亿元。据熟悉融创的人士透露，融创一线操盘手非常年轻，1987年左右出生的已经担纲城市副总的重要职责。

　　新牌局中的组织变革

　　3月9日，在其微信公众号发文称，二战以后诞生的一些大型开发商逐渐消失，是因为公司一直没改变，住宅市场满足之后，没有进入商用不动产或者其他的新型增长行业。这对国内的开发企业来说颇具警示意义。

　　2016中国商品房销售额达到创纪录的11.76万亿元，但在业界人士看来，新房市场已不是蓝海，如何在未来的存量资产时代找到新的入口，开发商急于寻求答案。

　　在2017年初的公司内部会议上，郁亮为万科定调要坚持两条业务主线：一是适应城市发展变化的需求，从单一住宅开发商转为城市配套服务商，城市需要什么就做什么，比如商业、物流、产业办公等；二是适应客户不断变化的需求，拓展养老、度假和教育等业务。

　　万科首先对商业架构进行整合。2月中旬，原万科商业地产事业部和印力集团进行整合，印力将成为万科主要的商业运营平台，由印力集团董事长丁力业掌管；原万科商业地产掌门人则主要掌管冰雪事业部和万丈资本。

　　明源地产研究院首席研究员刘策认为，此次整合意味着万科将商业地产运营提升到更独立的层面，并且为未来的资本化铺路。

　　在新业务方面，万科目前独立出来的新业务包括物业管理、物流地产、冰雪事业部、教育事业部、养老事业部等。

　　去年早些时候，万科高级副总裁谭华杰还释放出一个新的计划——“沃土计划”，即“在万科组织结构改革设想里，曾经做过一个最大胆的方案——把万科所有区域的一线公司、职能部门全部打散、全部撤销。”

　　谭华杰表示，这个计划会拆掉万科，让万科变成一个更简单、更扁平的组织架构，更以业务为导向，通过建立一个个“奖金包”，以能力与效率为导向，对“大公司病”开刀，让万科体系更开放，更加具有对行业周期的抵抗能力。

　　最新的动作显示深圳万科对其城市公司组织架构进行调整，城市公司将执行合伙人负责制，设立教育公司、商业公司等新业务单元。

　　碧桂园则在组织架构上体现同场竞技、自我竞争的原则。为加大布局深圳，莞深区域、惠深区域及一线城市事业部围攻深圳拓展项目，谁拿下谁开发。人员跨区域的重合竞争，加快了碧桂园向一线城市的拓展；全员营销、跟投制度及碧桂园内部若干的固有条款让自我竞争演变成业绩的提升。

　　《每日经济新闻》此前报道称，碧桂园年销售额300亿元，净利润突破30亿元的区域总，就可以升任为集团副总裁，但这是动态的，如果下一年业绩达不到年销售额300亿元和净利润突破30亿元的标准，则会降下来。